PLF 2026 : ce que vous devez absolument savoir avant d’investir, vendre ou acheter en 2026
Loi de Finances 2026 : Ce Qui Change (Vraiment) Pour l'Immobilier Tunisien
Adoption finale : l'impôt sur la fortune validé et nouveaux droits d'enregistrement en vigueur
Le projet de loi de finances 2026 a été adopté après des semaines de débats et de revirements. Chez L'Immobilière du Maghreb, nous avons décortiqué pour vous toutes les mesures qui impactent directement le secteur immobilier. Voici ce que vous devez absolument savoir avant d'investir, vendre ou acheter en 2026.
L'Article 50 finalement adopté : L'Impôt sur la Fortune Entre en Vigueur
Un rebondissement inattendu
Après avoir été rejeté le 24 novembre 2025 en commission des finances (10 voix contre, 3 pour), l'article 50 a connu un retournement spectaculaire. Le 4 décembre 2025, lors de la séance plénière, l'article a été réexaminé grâce à l'article 112 du règlement intérieur et finalement adopté par 72 voix pour, 14 contre et 16 abstentions.
✅ L'IMPÔT SUR LA FORTUNE EST ADOPTÉ
Les caractéristiques de l'impôt adopté
Baptisé officiellement "Impôt sur la Fortune", ce nouvel impôt remplace les dispositions de l'article 23 du décret n°79 de 2022 (Loi de Finances 2023). Il vise l'ensemble du patrimoine des personnes physiques, incluant les biens au nom de leurs enfants mineurs à charge.
3 et 5 millions DT
à 5 millions DT
déclaration annuelle
L'assiette fiscale adoptée
Cet impôt concerne :
- Les biens immobiliers (résidences secondaires, terrains, locaux commerciaux)
- Les biens mobiliers
- Les fonds de commerce
- Les biens détenus en Tunisie (quel que soit le lieu de résidence du contribuable)
- Les biens détenus en Tunisie et à l'étranger (pour les résidents fiscaux tunisiens)
Les exemptions prévues :
Modalités déclaratives
📅 Déclaration annuelle obligatoire :
- Date limite : 30 juin de chaque année
- Déclaration en ligne possible
- Application au 1er janvier de chaque année
- Déduction des dettes liées aux biens (sauf garanties aux entreprises)
- Contrôle, litiges et sanctions selon le Code des droits et procédures fiscaux
Notre analyse : L'adoption de cet impôt marque un tournant dans la fiscalité tunisienne. Les propriétaires de patrimoines importants devront désormais intégrer cette charge dans leur stratégie patrimoniale. La valeur nette imposable (après déduction des dettes) constituera un enjeu majeur d'optimisation fiscale.
Droits d'Enregistrement : La Hausse Adoptée Qui Va Coûter Cher aux retardataires
Article 51 : Triplement des pénalités pour retard
Cette mesure a été adoptée et entre en vigueur dès 2026. Elle change radicalement la donne pour tous les propriétaires qui tardent à enregistrer leurs transactions.
📅 AVANT (2025)
- Droit pour enregistrement tardif : 1%
- Minimum : 20 dinars
📅 APRÈS (2026)
- Droit pour enregistrement tardif : 3%
- Minimum : 25 dinars par page
Exemple concret :
💰 Achat d'un appartement à 250 000 DT avec enregistrement tardif
- En 2025 : Pénalité de 2 500 DT (1% × 250 000)
- En 2026 : Pénalité de 7 500 DT (3% × 250 000)
⚠️ Soit une augmentation de 5 000 DT !
Article 52 : Doublement des droits sur les biens non enregistrés
Pour les opérations de transfert et de partage de biens immobiliers non enregistrés au registre foncier, les droits passent de :
Notre conseil : Ne tardez plus à régulariser vos transactions immobilières. Les pénalités deviennent vraiment dissuasives en 2026. Anticipez vos enregistrements pour éviter des surcoûts importants.
Mutations Immobilières : Ce Qui Change Pour les Ventes et Donations
L'article 51 modifie également le droit exigible sur tous les actes emportant mutation de propriété, qu'il s'agisse de :
Le nouveau taux : 3%
(contre 1% auparavant)
Pour les actes présentés après expiration des délais réglementaires.
TVA Sur les Logements Neufs : La Recommandation de l'IACE
La situation actuelle : un frein à l'accession
Actuellement, la TVA sur la vente de logements neufs dont le prix dépasse 400 000 dinars est fixée à 19%. Un taux jugé prohibitif par les professionnels du secteur.
La proposition de l'IACE : une baisse significative
L'Institut Arabe des Chefs d'Entreprises (IACE) a transmis au Parlement une série de 16 recommandations, dont une mesure phare :
📉 Réduire la TVA de 19% à 13%
Sur les logements neufs dépassant 400 000 DT
⚠️ Note importante : Cette recommandation n'a pas été retenue dans la version finale adoptée de la Loi de Finances 2026. Le taux de TVA reste donc inchangé à 19% pour les logements neufs dépassant 400 000 DT.
Les objectifs de cette proposition étaient :
Exemple d'impact si la mesure avait été adoptée :
🏠 Pour un appartement neuf de 500 000 DT :
TVA actuelle (19%)
- TVA : 95 000 DT
- Prix TTC : 595 000 DT
TVA proposée (13%)
- TVA : 65 000 DT
- Prix TTC : 565 000 DT
Économie potentielle : 30 000 DT (mesure non adoptée)
Ce Qu'Il Faut Retenir : Notre Synthèse
✅ Mesures adoptées (Vote final du 4 décembre 2025)
- Impôt sur la fortune validé : 0,5% (3-5M DT) et 1% (>5M DT) - Article 50 adopté par 72 voix
- Hausse des droits d'enregistrement tardif : de 1% à 3%
- Doublement des droits sur biens non enregistrés : de 100 DT à 200 DT
- Loi de Finances 2026 adoptée dans son intégralité : 89 voix pour, 23 contre, 12 abstentions
❌ Mesures rejetées ou non retenues
📅 Calendrier d'application
💡 Nos conseils pour 2026
🏠 Si vous achetez :
💰 Si vous vendez :
🔍 Si vous avez un patrimoine >3M DT :
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